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高价保房市的风险巨大
作者:舒汉锋

[文頭提要] 中國房地產市場目前的政策,並沒有對造成房地產泡沫的根源對症下藥,而只圖以高房價保房市,維持高價房的銷售量。這其中孕含風險最大的,則是所謂的放開二套房的優惠貸款,這種以國有金融機構必將要背負的巨額壞賬,不顧後果地來支撐房地產業的做法,必然要埋下更多的隱患。

近一年多來,隨着房地產行業泡沫的逐漸破滅,房地產市場的銷售行情也落到了「拐點」之下。有些地區出現了相當長時間「有價無市」的局面。然而與此同時,各式各樣的「救市」高論甚囂塵上,各種名目的「救市」花招也層出不窮。給人的感覺就是──甚麼商品價格都可以跌,唯獨房價不能跌;甚麼企業都可以破,唯獨房地產商不能破。這是近年來中國經濟發展過程中,特別是金融危機蔓延後的一大奇觀。
為甚麼房地產行業泡沫剛破,暴利難再,就非得要國家財政為房地產護盤?現在有所謂「防止房地產市場的大起大落」的提法,但問題恰恰在於:前些年房地產市場的「大起」是合理的嗎?以高價來維持房地產市場的發展能是「健康」的嗎?

高房價原本就是不合理
分析中國房地產行業近年來的亂象時,有一個問題必須明確: 近年的高房價不是「合理的」, 高房價也絕不是所謂「市場機制」所形成的。
有些鼓吹在房地產發展上「要與國際接軌」的人士,偏偏忘記了「國際上」即便是在發達國家,也從來沒有把購買商品房作為解決居住問題的首選方案。商品房僅僅是作為與政府規劃解決的安居房、廉租房(福利房)等公共住房政策相輔相補的措施之一。
以中國這樣的經濟發展水準,國內某些地區的高房價,不僅超過了不少發達國家的平均水準,甚至還超過了東京和紐約的房價水準。以「國際上」房價與工資比(一套商品房平均價格為人均年收入3至5倍)而論,內地某些地區的房價已經高達人均年收入20至30倍以上甚至更高,亦即意味勞動者的大半生為一套房打工。
前幾年在房價瘋漲時,推動人們買房的主要動機到底是甚麼?在房價還要高漲的預期的驅使下,所謂的投資性(實質是投機性)購房占了相當大的比率。而真正需要住房的中低收入工薪階層,對天價的房子,望塵莫及。為了製造高房價的「合理性」,房產商們還振振有詞地引用「市場規律」:只要市場有需求,房價再怎麼上漲,也都是合理的。
坊間向來流傳的「三股勢力勾結」的說法,如今真的被不斷曝光的事實所證明。不法房地產商,貪腐政府官員,圖利違規的金融機構──緊緊地扭結在一起,形成了一個休戚相關的利益共同體。至少,他們三者之間一榮俱榮一損俱損的關係,在維持房產價格的虛高上是一致的。

高房價導致內需的不足
多年來困擾中國發展的一大問題便是內需始終不足。實現中國經濟的增長方式的轉變,關鍵在於以下兩個方面。一是在投資拉動與需求拉動的兩者間,務必從長期以來的偏重投資拉動型(尤其是高度依賴外來投資和財政投資),向市場需求拉動型轉變。二是在國外需求和國內需求的兩大循環圈之間,從前是過多地依靠外需,現在必須轉換到以內需為主的軌道上來。
導致中國經濟近年來內需始終不足的諸多原因中,狂熱擴張的房地產市場是一個重要原因。多年瘋漲的房價,為今日內需的萎靡不振,埋下了多重的後患。
首先,高房價吸納了天量的社會存量資金。據國土資源部下屬部門新近發佈的「2008年全國主要城市地價狀況分析報告」披露,截止2008年底僅全國商品房的空置面積就高達1.6億平方米。若以去年全國商品房每平方米平均價格接近4000元計算,僅此一項占壓的資金將超過6000億元!如此龐大的這些資金,特別是來自金融機構的大量貸款資金,本來完全有可能用於更有效的更合理的其他方面的投資,或者是流入正常的市場消費管道。
其次是,高房價大大降低民眾對未來生活穩定程度的預期。依據2008年中國城鎮居民人均可支配收入為15781元,以當年全國商品房每平方米平均價格計算,僅能購買4平方米的商品房!這意味,如果要買一套80平方米的商品房,一個人即便是不吃不喝也要攢上20年!安居是每個人每個家庭的基本需求,高房價使得他們更加捂緊錢袋子,還怎麼去消費?

房市影響政府誠信和形象
還有一個深層次的卻常為人所漠視的問題是:高房價和非理性的房地產市場,正在嚴重損害了政府在人民群眾中的形象。
首先是有些地方政府在解決民居問題上誠信的缺失。以東部沿海某大城市為例,1998年在實行房改的市政府有關文件中強調指出:「對職工原有的住房保障體制進行改革,從實物分配保障轉為市場化運作,並不意味政府放棄了對居民住房保障的職責。」按當時的設想,享受廉租房保障的,以及購買商品房居住的,大約各僅占百分之十幾;而70%以上的居民可以通過購買政府提供的平價房實現安居。同時還明確承諾:「市政府將進一步出臺解決職工住房問題的貨幣化補貼方案。」可是直到今天,十多年過去了,所謂的「政府提供的平價房」仍然是空中樓閣;而所謂的「市政府出臺職工住房貨幣化補貼方案」至今杳無音信。這等於是硬逼著老職工們,用畢生的丁點積蓄,去購買瘋漲到天價程度的所謂商品房。
其次是地方政府在查處房地產行業違規問題上的不作為,也嚴重損害了政府在人民群眾中的形象。比如,房產商們頻頻利用假按揭──或為騙取比商品房開發更為優惠的貸款;或為騙取資金以免房產商資金鏈的斷裂──這早就是「人人皆知的秘密」。可從來就沒聽說,有哪個「相關部門」認真去查過?房產商們還頻頻利用「房托」造勢──或為哄抬房價暴漲,或為哄吵房市回暖──試問,又有誰去查過?地方政府在查處房地產行業違規問題上的不作為,很難不讓老百姓疑竇叢生。老百姓諷刺道:怪不得有不少房地產商出言不遜,霸氣十足,因為不少的地方政府差不多已經淪落為房地產商人的「金鐘罩」和「鐵布衫」了。

高價保房市是飲鴆止渴
面對房地產業泡沫破滅的前景,有關部門並沒有認真地反思房地產業泡沫形成的癥結之所在,反倒是各式各樣的「救市」高論甚囂塵上。為了維持高房價,各種名目的「救市」花招也就層出不窮。諸如:購房可以入戶和減免個人所得稅;重新開放購買二套房的優惠貸款;甚至有些地方政府在所謂「房地產行業組織的請求」之下,還計畫推出用財政資金來補貼居民購買高價房……等等。
所有這些「救市政策」,並沒有對造成中國房地產行業泡沫的根源對症下藥,而只圖以高房價保房市,維持高價房的銷售量。這其中孕含風險最大的,就是所謂的放開二套房的優惠貸款。令人驚詫的是:有關決策者對美國由「房貸美」和「房利美」壞賬引發次按風險的前車之鑒,視而不見;反倒以國有金融機構必將要背負的巨額壞賬,乃至以整個國民經濟為之陪綁的做法,不顧後果地來支撐狂熱擴張的房地產市場,這將是飲鴆止渴。
當某樣商品的價格暴漲到遠遠背離供求關係,也遠遠背離市場上大部份居民承受能力的時候, 讓它回歸到一個相對合理的水準,這才真正符合價值規律和市場機制,也符合社會成員的普遍期待。為何偏偏不順其道而行之呢?
其實房市回暖的鑰匙,就掌握在房產商自己手裏。與其死撐高房價等待「回暖」神話從天而降,還不如切切實實讓已經遠遠高出「國際水準」的房價,回歸到與「國內水準」接軌。可以肯定的是,沒有房價的回歸,就不會有房市的真正復蘇。
為了防止房地產市場孕育更大的行業泡沫和更大的金融風險,政府有關部門務必對房地產市場進行更加嚴格和有效的監管。其中包括:一,必須對居民購買首套自住房以外的房屋(即所謂的「二套房」「三套房」)的貸款發放,執行從緊和從嚴的措施。以防範可能集中產生的銀行壞賬因杠杆作用放大,而危及國家金融安全。二,嚴查已開始流行的雇用「房托」哄市,發佈虛假「成交」消息,乃至「假按揭」套取銀行資金等等違規行為。三,嚴查官商勾結炒房市牟利。對當前和近年來不法官員、黑心房產商、違規金融機構相互勾結訛取暴利的,應毫不留情地立案偵查,並將審理結果公之於眾。四,嚴查國家為應對國際金融危機所增發的四萬億元貸款的流向,防止不法房地產商通過種種手法,用來支撐甚至是擴大房地產行業的泡沫。

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来源:上海生活
阅读:4255
日期:2009-7-23

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